¿Sabías que vender tu casa puede hacerte pagar impuestos, pero también podrías evitarlo si conoces las reglas?

Pagar impuestos es una responsabilidad que todos tenemos como ciudadanos y está respaldada por la Constitución. Aunque puede sonar complicado, en realidad se trata de una forma en la que cooperamos para que el país funcione mejor.

En esta entrada de blog te explicamos, de forma sencilla, todo lo que tienes que saber sobre el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y la guía de pasos que debes seguir para exentarlo o deducirlo por la venta de una casa.

¿Por qué pagamos impuestos en México?

Está establecido en la Constitución, que es obligación de los mexicanos contribuir de manera proporcional y equitativa a los gastos públicos del país, esto se hace a través del pago de los impuestos.

Los impuestos son una contribución (pago) en dinero, de carácter obligatorio, con la que los ciudadanos cooperan para fortalecer la economía del país. Todos los impuestos que se pagan sirven para proveer de recursos al gobierno y que este pueda alcanzar los objetivos establecidos en su planeación.

Existen muchos tipos de impuestos como los federales, estatales y municipales. Cada uno de ellos se rige bajo diferentes circunstancias, pero todos se invierten en el bienestar de la sociedad.

¿Qué es el ISR y por qué se paga?

El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es un impuesto federal. Es una carga fiscal directa que se aplica a los ingresos obtenidos que incrementan el patrimonio de un contribuyente.

De acuerdo con la Ley del ISR (LISR), el pago está obligado a las personas que:

Artículo 1. Las personas físicas y las morales están obligadas al pago del impuesto sobre la renta en los siguientes casos:

I. Las residentes en México, respecto de todos sus ingresos, cualquiera que sea la ubicación de la fuente de riqueza de donde procedan.

Ejemplo: Si eres freelance y tienes clientes en el extranjero, también pagas impuestos en México.

II. Los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el país, respecto de los ingresos atribuibles a dicho establecimiento permanente.

Ejemplo: Vives en España pero tu cafetería está en CDMX. Pagas ISR por lo que gane esa cafetería.

III. Los residentes en el extranjero, respecto de los ingresos procedentes de fuentes de riqueza situadas en territorio nacional, cuando no tengan un establecimiento permanente en el país, o cuando teniéndolo, dichos ingresos no sean atribuibles a éste.

Ejemplo: Rentas una casa en México y tú vives en Canadá. Aunque no tienes un negocio aquí, pagas ISR por esa renta.

En pocas palabras si ganas dinero que proviene de México, ya sea que vivas aquí o en el extranjero, estás obligado a pagar ISR. No importa si es por un salario, renta, venta o negocio: si el ingreso está ligado a México, se debe contribuir con impuestos.

Impuestos involucrados en la venta de una casa.

Cuando decides vender una propiedad en México, es importante que sepas que no todo el dinero de lo que recibes por la venta es para ti. Existen tres impuestos principales que podrías tener que pagar:

1. Impuesto sobre plusvalía o estatal:

Este impuesto lo determina cada estado y se cobra sobre la ganancia que obtuviste al vender tu casa. Es decir, si la vendes más cara de lo que te costó, el gobierno estatal te cobra una parte de esa ganancia.

2. ISR (Impuesto Sobre la Renta):

Este es un impuesto federal que se aplica cuando tienes una ganancia por la venta. Es como cuando trabajas y pagas impuestos por tu sueldo, pero en este caso es por lo que ganaste al vender tu casa.

3. ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles):

Aunque lo paga el comprador, es importante saberlo. Se cobra cuando alguien adquiere un inmueble y representa un porcentaje del valor de la propiedad.

¿Cómo exentar el pago del ISR en la venta de una casa?

Para exentar el pago del ISR en la venta de una casa en México, es importante cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley. Estos requisitos incluyen: 

  • Ser persona física: Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa.
  • Antigua residencia del vendedor: El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor.

    Esto se puede comprobar presentando recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial vigente a nombre del propietario y demostrando que se ha vivido ahí durante al menos los últimos 6 meses antes de la venta. 
  • No haber vendido un inmueble en los últimos tres años: Para poder solicitar la exención del ISR, el vendedor no debe haber vendido ninguna otra propiedad en los tres años previos a la venta actual. 
  • Valor del inmueble: El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs), que al momento de redacción representa aproximadamente $ 5,868,349 pesos mexicanos a 2025, cada año se actualiza esta cifra, o bien cada mes porque esta sujeto al cambio de las UDIs.

Es importante tener en cuenta que esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años. Si se cumple con los requisitos mencionados y el valor del inmueble es menor al límite establecido, entonces es posible exentar el pago del ISR en la venta de la propiedad.

¿Cuáles son los gastos de escrituración?

El costo para escriturar una casa varía de acuerdo con la ubicación, el uso de suelo y el valor del inmueble, pero por lo general, el costo para escriturar una propiedad es entre el 4% y el 7% del valor total del inmueble, sin embargo, esta cantidad contempla el pago del notario, gastos de impuestos, derechos y el avalúo.

En el caso del vendedor, ¿debe pagar algún impuesto? 

El monto a pagar por la venta de un bien inmueble en México, también conocido como Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación, no es una suma fija, sino que se determina en función de un porcentaje que puede alcanzar hasta el 35% del valor del inmueble.

Conclusion.

Al vender una casa en México, es esencial tener en cuenta los impuestos involucrados. Para calcular estos impuestos y deducciones de manera adecuada, es fundamental buscar asesoría profesional y cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por las autoridades.

¡No dejes que los impuestos te tomen por sorpresa al vender tu casa! Recibe asesoría personalizada por parte de nuestros expertos y asegúrate de cumplir con las regulaciones fiscales.

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Rigoberto Coello- Contador.
Con colaboración de: Andrea Goco, Comunicóloga empresarial y mercadóloga.

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